Mudanças no SFH

CMN - Conselho Monetário Nacional altera regras do SFH - Sistema Financeiro de Habitação

Na última sexta feira (30/07), o Conselho Monetário Nacional, anunciou uma série de medidas para tentar dar impulso e reaquecer o mercado imobiliário, que tem sofrido grandes perdas no últimos 4 anos.

Estas mudanças vão impactar diretamente no valor das prestações dos financiamentos imobiliários e consequentemente, no bolso de quem pretende comprar um imóvel através de financiamento imobiliário.

Muitas das medidas anunciadas, realmente tendem a beneficiar o mercado que é um grande gerador de emprego em várias camadas da rede produtiva, mas a principal delas e menos enfatizada, visa privilegiar os bancos e onerar o consumidor.

O que muda

Vejamos quais foram as mudanças que o governo irá implantar no sistema.

• Aumento do limite do uso do FGTS para aquisição de imóveis
• Fim do teto máximo de juros para o SFH
• Alteração da obrigatoriedade de emprego dos recurso, pelos bancos, no SFH
• Alteração do peso de contabilização dos recursos aplicados em financiamentos entre 250mil a 500mil para 1,2
• Alteração no índice de correção dos contratos

Agora vamos entender cada uma delas...

Para entender bem as mudanças, precisamos antes saber um pouquinho, como funciona o SFH - Sistema Financeiro de Habitação.

O SFH foi criado para incentivar a construção civil e consequentemente a realização do sonho da casa própria pela população.

Seus recurso são advindos das cadernetas de poupança, que pagam um rendimento bem baixo, permitindo assim, que os bancos repassem estes recursos para o financiamento de imóveis, com taxas bem mais baixas em relação ao mercado de crédito.

O Governo, exige que 65% dos recursos captados pelos bancos com a poupança, sejam destinados ao SFH.

Entendendo isso, vamos ao que cada alteração das regras vai impactar no mercado.

Aumento do Limite do FGTS

Essa é uma alteração que beneficiará as classes mais altas, pois altera o teto máximo do valor do imóvel de 950 mil em SP, RJ, MG e DF e 800 mil nos demais estados, para 1,5 milhão em todo o país.

Vemos isso como uma alteração bastante positiva, pois é no SFH que o cliente consegue as melhores taxas para aquisição do imóvel, então, independente do uso do FGTS no financiamento, as taxas do SFH estarão disponíveis para aquisição de imóveis de valor até 1,5 milhão em todo o país.

Fim do Teto de Juros do SFH

O SFH possuí um teto máximo de juros que é de 12% a.a., os grandes bancos hoje em dia, já praticam taxas bem abaixo deste valor, em torno de 9% a.a.

Com as novas medidas, este teto deixa de existir e o BC acredita que as taxas de juros cairão, devido a uma maior concorrência do mercado.

Achamos que esta medida trará pequeno ou nenhum impacto ao mercado.

Aplicação dos Recurso da Poupança

Como já explicamos acima, os bancos são obrigados a destinar 65% dos recursos arrecadados com as cadernetas de poupança para o crédito imobiliário e pelas regras atuais, destes 65%, 80% tinham que ser destinados ao SFH.

A partir de janeiro, esta obrigatoriedade dos 80% para o SFH deixa de existir e os bancos terão maior flexibilidade para distribuir os 65% em diversas linhas de crédito imobiliário como o SFI e o Minha Casa Minha Vida.

Peso de 1,2 para empréstimo entre 250 mil a 500 mil

Esta medida é para incentivar os bancos, que passarão a não ter a obrigatoriedade do empréstimo no SFH a destinar recursos para a faixa de valor de imóveis mais baratos, entre 250 mil e 500 mil.

Para entender melhor, os bancos continuam sendo obrigados a destinar 65% dos recursos captados com a poupança, que é um dinheiro muito barato, para o financiamento imobiliário e para estimular que estes recursos sejam destinados a imóveis mais baratos, na faixa entre 250 mil e 500 mil, os recursos que os bancos emprestarem dentro desta faixa, serão multiplicados por 1,2 para efeito de contabilização no alcance da obrigatoriedade dos 65%.

Ou seja, eles farão um empréstimo de 500 mil e contabilizarão um de 600 mil (500.000 x 1,2) para atingir os 65% obrigatórios, isso faz com que sobre mais dinheiro para eles emprestarem a juros mais altos em outras linhas de credito.

Liberação do índice de correção

Também pelas novas regras, à partir de janeiro os bancos não mais precisarão indexar os contratos de financiamento imobiliário pela TR - Taxa Referencial e poderão aplicar índices que medem a inflação como o IGP-M ou o IPC-A.

Na pratica, devemos dizer que isto é o que impactará mais no valor das prestações do financiamento, pois hoje a TR está, desde o ano passado, em 0%, ou seja as prestações do seu financiamento imobiliário, não estão sofrendo correção e pelas novas regras, se forem pelo IPC-A teriam uma correção de 4,4837% ao ano, referente ao IPC-A de julho e no caso do IGP-M esta correção seria de 8,2624% ao ano, também pelo índice de julho.

Conclusões

Todas as medidas que visem a estimular o mercado imobiliário são muito bem vindas, em especial porque a industria imobiliária é uma das que mais emprega no país e com a retração do mercado e a falta de lançamentos de novos empreendimentos, as obras que estavam em andamento estão acabando e não há novas obras para manter o empregos destes trabalhadores.

O aumento do valor de utilização do FGTS para 1,5 milhão é muito bem visto, pois como já dissemos, não é só pela utilização do FGTS e sim do limite para taxas do SFH, então imóveis com valor até 1,5 milhão poderão se enquadrar nas taxas do SFH.

O término do teto de 12% da taxa do SFH, achamos que não trará consequências, tendo em vistas que os grandes bancos já utilizam taxas em torno de 9% a.a.

Com o peso de 1,2 para financiamentos de imóveis entre 250 mil e 500 mil, deve incentivar os bancos a trabalharem nesta faixa, aumentando a oferta de crédito neste segmento.

E por fim, a liberação do indexador da correção monetária, isso sim é uma péssima noticia para quem pretende financiar, isso me lembra a história das malas na tarifa dos aviões, onde o governo alegou que a concorrência baixaria o valor das passagem, sendo que o que vimos, foi um acréscimo no preço.

Não acredito que as taxas dos juros abaixem com estas medidas, o que deve acontecer é que os bancos mantenham a taxa e passem a contar com mais 4% ou 5% de correção nos contratos.

Realmente esta é uma medida descabida, pois os recursos do SFH são provenientes da Caderneta de Poupança, que por sua vez paga rendimentos de 70% da Selic + TR, como a Selic está em 6,5% a.a. e a TR 0% a.a., a remuneração atual da poupança está em 4,55% a.a. enquanto que o Financiamento Imobiliário pelo SFH gira em torno de 9% ao ano.

Como esta margem, de quase que o dobro não fosse suficiente, os bancos ainda terão mais um acréscimo de 4% a 5% a.a.

Na pratica, os bancos continuarão captando recursos através da poupança remunerando os poupadores à taxa de 4,55% a.a. e emprestarão no Sistema Financeiro de Habitação por uma taxa de 9% + 4% ou 5% a.a. de correção monetária, dependendo de como for a inflação.

Mais uma vez, o governo prioriza os bancos em detrimento ao povo brasileiro. 

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Indice FipeZap de outubro e novembro registra leve alta de preços.

Mas ainda acumula queda de -0,41% dos preço médios dos imóveis nos últimos 12 meses.

Um dos principais indicadores de preços do mercado imobiliário, o índice FipeZap, que registra o preço médio de venda de imóveis residenciais em 20 cidades brasileiras, fechou o período de outubro novembro com uma ligeira alta, com variação positiva de 0,03%.

Das 20 cidades pesquisadas, 8 apresentaram recuo dos preços com destaque para o Rio de Janeiro com - 0,37%, Contagem, no interior de Minas -0,32% e Santos, no litoral de São Paulo com -0,27%.

Entre as cidades que tiveram aumento de preços, podemos destacar Belo Horizonte com 0,54%, Florianópolis com 0,48% e Vitória com 0,42%.

Se formos levar em conta a inflação esperada de novembro,  IPCA/IBGE de 0,38%, o índice aponta queda dos preços na casa de 0,35%.

O estudo é feito com os valores anunciados dos imóveis residenciais nestas cidades.

Considerando o periodo dos últimos 12 meses podemos ver que 14 das 20 cidades acumulam queda de preços com destaque para Rio de Janeiro com -4,28%, Fortaleza -3,38% e Niterói -3,21%

Já dentre as cidades que registram aumento neste periodo, somente Belo Horizonte com 5,62% e Florianópolis com 4,14% superaram a nordesteinflação acumulada que foi de 2,91%.

Com o resultado deste mes, o preço médio das 20 cidades monitoradas acumula queda de 3,22%.

Segundo o ranking, Rio de Janeiro continua sendo a cidade com o metro quadrado médio, mais caro do país R$ 9.835,00 seguida por São Paulo R$ 8.736,00 e Distrito Federal R$ 8.256,00.

Já Fortaleza se mantém na 7ª posição do ranking com o valor médio de R$ 6.037,00 e é a primeira do nordeste.

Fonte Fipezap

Apartamentos Compactos

Mudança de habitos

As mudanças nos padrões de vida das grandes cidades tem mudado em muito os hábitos das pessoas.

Isso vem se refletindo muito fortemente no mercado imobiliário, que aliado a uma grande crise que já caminha para seu terceiro ano e o alto valor dos terrenos em grandes centros urbanos, fazem com que os incorporadores tentem se reinventar e procurem alternativas em novos mercados.

É cada vez maior o número de famílias que estão procurando espaços menores em função de comodidade e custos. São famílias que os filhos já cresceram, se formaram e acabam saindo de casa em busca de viverem suas vidas e terem mais liberdade.

Público Seleto

Normalmente estes empreendimentos tem uma localização privilegiada em bairros nobres da cidade, são edifícios modernos com alto padrão de acabamento e área comuns enxutas mas muito bem estruturadas que levam ao valor do condomínio ser bem razoável.

Este tipo de apartamento realmente atrai um nicho de público muito grande que vai desde casais mais velhos que já criaram os filhos que saíram de casa, os próprios filhos a procura de uma nova vida fora do ninho, jovens casais sem filhos que em função de seus objetivos de carreira ainda não pensam em terem filhos, executivos de grandes companhias que acabam sendo transferidos de cidades, famílias do interior que desejam mandar os filhos para estudarem nos grandes centros e investidores que enxergam neste mercado uma ótima oportunidade de aumento de patrimônio com baixo investimento, tendo em vista que estes imóveis são facilmente alugados e o aluguel paga boa parte da prestação.

Novo Mercado Imobiliário

Esse novo perfil de consumidores, levam as construtoras a apostarem em apartamentos compactos. São apartamentos que variam entre 31m² e 65m² com infra estrutura de serviços e comodidades para facilitar o dia-a-dia.

Estes espaços reduzidos, não significam privações de conforto, muito pelo contrário, estes empreendimentos são muito bem planejados e os espaços muito bem distribuídos e contam com comodidades nas áreas comuns como espaço gourmet (para receber os amigos), lavanderia coletiva, academia (com personal trainer), spa, churrasqueiras e forno de pizza.

Localizações Prime

Aliados a tudo isto, sempre temos também uma ótima localização, quase sempre em miolo de bairros nobres e sempre perto de corredores empresariais e comerciais.
Aqui em fortaleza, já achamos empreendimentos deste nível em Meireles.
Não é raro encontrar este tipo de apartamento, muito próximo a centros gastronômicos e de vida noturna agitada.

Certeza de Valorização

Estes fatores contribuem muito com a valorização do empreendimento, pois as locomoções em grandes centros urbanos estão cada vez mais caóticas, sendo grande motivo de estress das pessoas e estes centros acabam se tornando ilhas de conforto e bem viver.

E você, já pensou em morar em um "compacto"?

Novos Limites para Financiamentos Imobiliários

Presidente anuncia medidas para incentivar o Programa Minha Casa Minha Vida.

Foi anunciado nesta segunda-feira (6) no Palácio do Planalto pelo Presidente Michel Temer, ampliações dos limites de teto do programa Minha Casa Minha Vida.

As medidas anunciadas visam beneficiar um maior número de famílias, dando maior acesso ao programa.

O governo Federal pretende com estas medidas, dar um incentivo maior a industria da construção civil, uma grande geradora de empregos e ao mesmo tempo dar a possibilidade de uma moradia digna a boa parte da população.

Com as mudanças, famílias com renda até R$ 9.000,00 (Faixa 3) poderão se beneficiar do programa o que só era permitido a famílias que tinham uma renda bruta de até R$ 6.500,00.

Veja no quadro abaixo um resumo de como era e como ficam os novos limites.

Limites MCMV

Também houve alteração nos valores máximo dos imóveis, que passarão a ser de R$ 240.000,00 para SP, RJ e DF e de R$ 180.000,00 para as Capitais do Norte e do Nordeste.

A Meta do Governo é que sejam contratados para 2017, 610 mil novas unidades habitacionais no Programa Minha Casa Minha Vida, sendo 170 mil para a Faixa 1, 40 mil para a Faixa 1,5 e 400 mil para as Faixas 2 e 3.

O Presidente disse que o cenário econômico que deixou o país "bastante abatido" nos últimos anos, começa a dar lugar a um clima de "otimismo e confiança" e que no segundo semestre deste ano, a economia vai se recuperar "suavemente" e finalmente "tomará rumo".

A hora dos Bancos Privados

Como ficam os financiamentos imobiliários com as mudanças na CEF?

Com a evasão recorde de recursos da caderneta de poupança, nos primeiros meses de 2015, a Caixa Econômica Federal - CEF, ficou sem caixa para o financiamento imobiliário, pois as principais fontes de captação do SFH-Sistema Financeiro de Habitação, são a poupança e o FGTS.

Esse e outros fatores, levaram com que a CEF, fizesse uma série de alterações na sua politica de liberação de crédito.

Após uma repentina elevação de juros em janeiro, em abril, promoveram uma nova elevação de taxas e com reduções dos limites de financiamento para imóveis usados, baixando o limite máximo de 80% para 50% do valor de avaliação do imóvel, diminuindo consideravelmente o acesso ao crédito.

Como a CEF, detia 70% do mercado de financiamento de imóveis usados no Brasil, chegou a hora dos bancos privados aproveitarem o momento e aumentarem suas fatias neste mercado, que era praticamente monopólio da CEF.

Pensando nisso,  fizemos um levantamento, para ver as atuais condições da CEF e de outros bancos, em relação aos financiamentos imobiliários.

Lembrando que os dados levantados são um resumo e para efeito de calculo,  pegamos um imóvel usado, com valor de R$ 500.000,00 (SFH) e com taxas de balcão. Veja abaixo a conclusão:

Bradesco

Limite 80% do valor do imóvel

Prazo máximo 30 anos

Taxa juros efetiva  9,5% aa

CET 10,25% aa

CEF

Limite 50% do valor do imóvel

Prazo máximo 35 anos

Taxa juros efetiva  9,4499% aa

CET 10,6624% aa

Santander

Limite 70% do valor do imóvel

Prazo máximo 35 anos

Taxa juros efetiva  10,6% aa

CET 11,25% aa

Banco do Brasil

Limite 80% do valor do imóvel

Prazo máximo 30 anos

Taxa juros efetiva  10,4% aa

CET 11,1% aa

Os bancos ItaúUnibanco, HSBC e Citibank, não disponibilizam simuladores para que pudessemos fazer o comparativo.

A taxa de juros efetiva, ainda é acrescida da TR (Taxa Referencial) que de janeiro a junho deste ano, está acumulada em 0,6777.

No CET (Custo Efetivo Total), estão incluso os seguros e taxas cobradas pelos bancos e podem variar em função dos custos de seguro, fiquem atento a ele, pois representa o seu custo final.

Financiamentos Imobiliários

Governo prepara pacote para financiamentos imobiliários

por Murilo Rodrigues Alves, do Estadão Conteúdo

Brasília - O governo prepara um pacote de medidas para resolver a questão da falta de recursos para os financiamentos imobiliários. Falta determinar qual o tamanho exato dos mecanismos para não comprometer dois pontos cruciais para a equipe econômica de Dilma Rousseff: o combate à inflação e o ajuste fiscal.

O mais provável é que sejam adotadas ações propostas tanto pelo Banco Central como pela Caixa, a principal prejudicada com os saques recordes da poupança. A Caixa ficou praticamente sem recursos para financiar a compra de imóveis avaliados em até R$ 750 mil.

"Esse conjunto de medidas - porque não basta apenas uma - é importante para mantermos o crédito imobiliário no País. Isso vai ser muito proximamente resolvido", disse a presidente da Caixa, Miriam Belchior.

Liberação de recursos

O jornal O Estado de S. Paulo apurou que o BC sugeriu liberar uma parte dos 20% dos recursos da poupança que os bancos são obrigados a deixar na instituição (chamados de depósitos compulsórios), desde que os bancos usem esse dinheiro para conceder financiamentos a casas populares.

Essa prerrogativa, que já foi adotada para o setor automobilístico, é importante para não aquecer a economia como um todo e dificultar o combate à inflação.

Mas não há hipótese, segundo fontes ouvidas pela reportagem, de o BC liberar os R$ 44,3 bilhões de compulsórios como as construtoras pediram.

Ao mesmo tempo, o BC deve apertar a fiscalização para que os bancos apliquem realmente os 65% dos depósitos das cadernetas nos financiamentos de casas próprias.

Isso porque as instituições conseguem burlar essa regra com o uso de títulos e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Na prática, o dinheiro da poupança, que era para ser usado na construção de casas, também financia imóveis comerciais.

Se os bancos privados, que ainda têm "gordura" para queimar, não quiserem seguir a nova flexibilização, eles podem ceder esses recursos mais "baratos" para os bancos menores, que assumiriam os riscos dos empréstimos.

Já a Caixa trabalha para que o conselho curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) libere uma parte maior do orçamento para esses financiamentos.

Isso faria com que se pudesse ampliar o valor dos imóveis que podem ser financiados pelo fundo e cobrar taxas menores. Hoje, o limite é de R$ 190 mil para imóveis nas regiões metropolitanas de São Paulo e Rio e no Distrito Federal.

A ideia é ampliar para financiamentos de até R$ 300 mil a R$ 400 mil. A preocupação é que esse dinheiro não pode ser usado para financiar imóveis muito caros, o que seria uma distorção na função de distribuição de renda do FGTS.

Em meio à contenção dos gastos e sem poder fazer novos aportes no banco estatal, não restou outra alternativa ao governo do que recorrer ao FGTS.

Dessa forma também se evita o "patrimonialismo" de subsidiar um setor com dinheiro público, recorrentemente criticado pelo ministro da Fazenda, Joaquim Levy. 

As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

Mais um sucesso Alphaville

O Residencial mais desejado do Brasil...

Neste final de semana, foi aberta, a terceira fase de vendas, do Núcleo Urbano Alphaville Ceará. Para quem ainda não conhece, o segundo maior do Brasil.
E mais uma vez, apesar da "dita crise", foram vendidos os 541 lotes do Terrasalphaville Residencial 2 em apenas 2:30hs.

Isso nos faz pensar, porque o Alphaville tem tanto sucesso? O que torna esta marca tão poderosa? Como eles, mesmo estando o país passando por um momento "de crise", conseguem um resultado tão expressivo.
Fizemos algumas perguntas e ponderações para tentar responder a estas questões e a conclusão que chegamos foi a seguinte:
Sem dúvida nenhuma, o poder da marca Alphaville, é relevante nesta história. Afinal já se vão 42 anos, que os fundadores do Alphaville compraram seu primeiro terreno em Barueri, município da grande São Paulo. De lá para cá, muita água rolou de baixo desta ponte e a marca se consolidou e criou seu now round, sinônimo de qualidade de vida, sustentabilidade, segurança e convívio com a natureza.
Baseada em pilares como:

•  Concepção urbanística;
•  Qualidade construtiva;
•  Áreas verdes;
•  Esporte e lazer;
•  Segurança;
•  Conveniência;
•  Auto gestão

Um núcleo urbano, como o Alphaville cria, atraí jovens executivos e empresários, que acham que a qualidade de vida de sua família, o tempo que eles passam com suas esposas e seus filhos, o convívio com a natureza, a liberdade e a segurança que um condomínio destes pode proporcionar, é mais importante  que a vida estressante da cidade e acabam mudando suas empresas e seus escritórios para perto de casa, nos centro empresáriais destes núcleos urbanos.
Como são centros planejados, tem suas áreas comerciais e empresariais já bem definidas dentro do projeto.
Com isso, o desenvolvimento se torna liquido e certo, pois o comércio local se fortalece e os serviços se adaptam a rotina dos moradores, que por terem um padrão de vida privilegiado, atraem atividades comerciais e de entreterimentos de qualidade.
Um outro fator que devemos levar em consideração, é o atual valor de m² dos imóveis nas grandes cidades. Hoje, para se comprar um imóvel em bairros centrais da cidade, como Meireles, Aldeota ou mesmo no Cocó, por exemplo, pagaremos por um apartamento de 120m² nestas regiões, com construção de até 5 anos, no minimo, 840 MIL, algo em torno de 7.000 a 8.000 por m² .
Bem, pegaremos um exemplo, do Terras Alphaville residencial 2 recém lançado, um lotes de 330m² tinha valores à partir de 116,5 MIL, de acordo com o CUB SINDUSCON, o custo do m² da construção em abril no Ceará, é de R$ 1.224,35  (material+ mão de obra), o valor de projeto completo de uma casa é de 5% do valor de construção, então para fazermos uma casa de 180m² teríamos o seguinte:
Terreno (330m²) ......................................................     116.500,00
Construção ..............................................................     220.383,00
Construtora .............................................................       44.076,60
Projeto ....................................................................        11.019,15
Documentações e Aprovações ...............................        15.426,81
Total .......................................................................      407.405,56
Como se pode ver, por uma casa 50% maior (180m²), gastaríamos menos da metade do valor de um apartamento nos principais bairros de Fortaleza.
Isso sem falar, que uma casa destas, leva de 4 a 6 meses para ser construída e é possível financiar, em até 420 meses, 80% do valor da construção, ou seja R$ 211.567,68 (construção + construtora), financiamento este, que daria um prestação inicial em torno de R$ R$ 2.210,09 .
Então vejamos, só para termos um exemplo:
Para se comprar um lote no Terras Alphaville, era preciso uma entrada em torno de R$ 25.000,00 e com um financiando direto com a Alphaville Urbanismo, ficaríamos com uma prestação, em 120 meses, em torno de R$ 1.298,00, ou seja, somando-se ao financiamento da construção, com uma entrada de  R$ 77.891,91 (construção + terreno) e uma prestação em torno de R$ 3.508,09 (terreno + construção), teríamos uma casa maravilhosa, de 180m², dentro de um dos mais desejados residenciais do Brasil.
Em comparação com o apartamento de 120m² citado acima, onde os bancos hoje estão financiando 80% do valor, teríamos que desembolsar uma entrada de R$ 168.000,00 e o financiamento nos daria uma prestação aproximada de R$ 6.098,95.
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