Mudanças no SFH

CMN - Conselho Monetário Nacional altera regras do SFH - Sistema Financeiro de Habitação

Na última sexta feira (30/07), o Conselho Monetário Nacional, anunciou uma série de medidas para tentar dar impulso e reaquecer o mercado imobiliário, que tem sofrido grandes perdas no últimos 4 anos.

Estas mudanças vão impactar diretamente no valor das prestações dos financiamentos imobiliários e consequentemente, no bolso de quem pretende comprar um imóvel através de financiamento imobiliário.

Muitas das medidas anunciadas, realmente tendem a beneficiar o mercado que é um grande gerador de emprego em várias camadas da rede produtiva, mas a principal delas e menos enfatizada, visa privilegiar os bancos e onerar o consumidor.

O que muda

Vejamos quais foram as mudanças que o governo irá implantar no sistema.

• Aumento do limite do uso do FGTS para aquisição de imóveis
• Fim do teto máximo de juros para o SFH
• Alteração da obrigatoriedade de emprego dos recurso, pelos bancos, no SFH
• Alteração do peso de contabilização dos recursos aplicados em financiamentos entre 250mil a 500mil para 1,2
• Alteração no índice de correção dos contratos

Agora vamos entender cada uma delas...

Para entender bem as mudanças, precisamos antes saber um pouquinho, como funciona o SFH - Sistema Financeiro de Habitação.

O SFH foi criado para incentivar a construção civil e consequentemente a realização do sonho da casa própria pela população.

Seus recurso são advindos das cadernetas de poupança, que pagam um rendimento bem baixo, permitindo assim, que os bancos repassem estes recursos para o financiamento de imóveis, com taxas bem mais baixas em relação ao mercado de crédito.

O Governo, exige que 65% dos recursos captados pelos bancos com a poupança, sejam destinados ao SFH.

Entendendo isso, vamos ao que cada alteração das regras vai impactar no mercado.

Aumento do Limite do FGTS

Essa é uma alteração que beneficiará as classes mais altas, pois altera o teto máximo do valor do imóvel de 950 mil em SP, RJ, MG e DF e 800 mil nos demais estados, para 1,5 milhão em todo o país.

Vemos isso como uma alteração bastante positiva, pois é no SFH que o cliente consegue as melhores taxas para aquisição do imóvel, então, independente do uso do FGTS no financiamento, as taxas do SFH estarão disponíveis para aquisição de imóveis de valor até 1,5 milhão em todo o país.

Fim do Teto de Juros do SFH

O SFH possuí um teto máximo de juros que é de 12% a.a., os grandes bancos hoje em dia, já praticam taxas bem abaixo deste valor, em torno de 9% a.a.

Com as novas medidas, este teto deixa de existir e o BC acredita que as taxas de juros cairão, devido a uma maior concorrência do mercado.

Achamos que esta medida trará pequeno ou nenhum impacto ao mercado.

Aplicação dos Recurso da Poupança

Como já explicamos acima, os bancos são obrigados a destinar 65% dos recursos arrecadados com as cadernetas de poupança para o crédito imobiliário e pelas regras atuais, destes 65%, 80% tinham que ser destinados ao SFH.

A partir de janeiro, esta obrigatoriedade dos 80% para o SFH deixa de existir e os bancos terão maior flexibilidade para distribuir os 65% em diversas linhas de crédito imobiliário como o SFI e o Minha Casa Minha Vida.

Peso de 1,2 para empréstimo entre 250 mil a 500 mil

Esta medida é para incentivar os bancos, que passarão a não ter a obrigatoriedade do empréstimo no SFH a destinar recursos para a faixa de valor de imóveis mais baratos, entre 250 mil e 500 mil.

Para entender melhor, os bancos continuam sendo obrigados a destinar 65% dos recursos captados com a poupança, que é um dinheiro muito barato, para o financiamento imobiliário e para estimular que estes recursos sejam destinados a imóveis mais baratos, na faixa entre 250 mil e 500 mil, os recursos que os bancos emprestarem dentro desta faixa, serão multiplicados por 1,2 para efeito de contabilização no alcance da obrigatoriedade dos 65%.

Ou seja, eles farão um empréstimo de 500 mil e contabilizarão um de 600 mil (500.000 x 1,2) para atingir os 65% obrigatórios, isso faz com que sobre mais dinheiro para eles emprestarem a juros mais altos em outras linhas de credito.

Liberação do índice de correção

Também pelas novas regras, à partir de janeiro os bancos não mais precisarão indexar os contratos de financiamento imobiliário pela TR - Taxa Referencial e poderão aplicar índices que medem a inflação como o IGP-M ou o IPC-A.

Na pratica, devemos dizer que isto é o que impactará mais no valor das prestações do financiamento, pois hoje a TR está, desde o ano passado, em 0%, ou seja as prestações do seu financiamento imobiliário, não estão sofrendo correção e pelas novas regras, se forem pelo IPC-A teriam uma correção de 4,4837% ao ano, referente ao IPC-A de julho e no caso do IGP-M esta correção seria de 8,2624% ao ano, também pelo índice de julho.

Conclusões

Todas as medidas que visem a estimular o mercado imobiliário são muito bem vindas, em especial porque a industria imobiliária é uma das que mais emprega no país e com a retração do mercado e a falta de lançamentos de novos empreendimentos, as obras que estavam em andamento estão acabando e não há novas obras para manter o empregos destes trabalhadores.

O aumento do valor de utilização do FGTS para 1,5 milhão é muito bem visto, pois como já dissemos, não é só pela utilização do FGTS e sim do limite para taxas do SFH, então imóveis com valor até 1,5 milhão poderão se enquadrar nas taxas do SFH.

O término do teto de 12% da taxa do SFH, achamos que não trará consequências, tendo em vistas que os grandes bancos já utilizam taxas em torno de 9% a.a.

Com o peso de 1,2 para financiamentos de imóveis entre 250 mil e 500 mil, deve incentivar os bancos a trabalharem nesta faixa, aumentando a oferta de crédito neste segmento.

E por fim, a liberação do indexador da correção monetária, isso sim é uma péssima noticia para quem pretende financiar, isso me lembra a história das malas na tarifa dos aviões, onde o governo alegou que a concorrência baixaria o valor das passagem, sendo que o que vimos, foi um acréscimo no preço.

Não acredito que as taxas dos juros abaixem com estas medidas, o que deve acontecer é que os bancos mantenham a taxa e passem a contar com mais 4% ou 5% de correção nos contratos.

Realmente esta é uma medida descabida, pois os recursos do SFH são provenientes da Caderneta de Poupança, que por sua vez paga rendimentos de 70% da Selic + TR, como a Selic está em 6,5% a.a. e a TR 0% a.a., a remuneração atual da poupança está em 4,55% a.a. enquanto que o Financiamento Imobiliário pelo SFH gira em torno de 9% ao ano.

Como esta margem, de quase que o dobro não fosse suficiente, os bancos ainda terão mais um acréscimo de 4% a 5% a.a.

Na pratica, os bancos continuarão captando recursos através da poupança remunerando os poupadores à taxa de 4,55% a.a. e emprestarão no Sistema Financeiro de Habitação por uma taxa de 9% + 4% ou 5% a.a. de correção monetária, dependendo de como for a inflação.

Mais uma vez, o governo prioriza os bancos em detrimento ao povo brasileiro. 

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